Kurz gesagt
Die monatlichen Kosten einer Baufinanzierung bestehen aus mehr als der Kreditrate. Dieser Rechner addiert Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung zu Zins und Tilgung, sodass du den vollen Betrag siehst, der jeden Monat von deinem Konto abgeht – dazu die Restschuld Jahr für Jahr.
Woraus sich die monatliche Rate zusammensetzt
Zins und Tilgung zahlen den Kredit selbst zurück. Bei einem festen Zinssatz bleibt die Rate gleich, aber die Aufteilung ändert sich: Die ersten Raten sind überwiegend Zinsen, spätere überwiegend Tilgung.
Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung werden in manchen Ländern, etwa in den USA, oft zusammen mit der Rate eingezogen und auf einem Treuhandkonto verwahrt. Auch wenn du sie getrennt bezahlst, gehören sie zu dem, was dich die Immobilie jeden Monat kostet.
Rechenbeispiel
Bei einer Immobilie für 400.000 mit 20 % Eigenkapital (80.000) bleibt ein Kredit von 320.000. Bei 6,5 % über 30 Jahre betragen Zins und Tilgung 2.022,62 im Monat. Eine Grundsteuer von 1,1 % pro Jahr kommt mit 366,67 hinzu und eine Versicherung von 1.500 pro Jahr mit 125,00 – insgesamt 2.514,28 im Monat.
Über 30 Jahre zahlst du 408.142 Zinsen, mehr als der Kredit selbst. Derselbe Kredit über 15 Jahre kostet 2.787,54 im Monat für Zins und Tilgung, aber nur 181.758 Zinsen.
So senkst du deine Rate
Mehr Eigenkapital verkleinert den Kredit. Mit 10 % statt 20 % Eigenkapital steigen Zins und Tilgung im Beispiel von 2.022,62 auf 2.275,44 im Monat, und manche Banken verlangen zusätzlich eine Kreditausfallversicherung.
Ein niedrigerer Zinssatz wirkt sich vor allem bei langen Laufzeiten aus, also vergleiche Angebote mehrerer Banken. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Zinsen gesamt.
Kosten, die dieser Rechner nicht berücksichtigt
Eine Kreditausfallversicherung (in den USA: PMI), Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft, Instandhaltung und Kaufnebenkosten sind nicht enthalten. Plane sie separat in dein Budget ein oder trag regelmäßige Gebühren als Jahresbetrag im Feld für die Versicherung ein.
Häufige Fragen
Wie wird die monatliche Rate berechnet?
Die Kreditrate folgt der üblichen Annuitätenformel: Rate = L × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1). Dabei ist L der Kreditbetrag, r der monatliche Zinssatz und n die Anzahl der Monate. Grundsteuer und Versicherung werden durch 12 geteilt und addiert.
Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen?
20 % sind ein gängiges Ziel, weil viele Banken dann auf eine Kreditausfallversicherung verzichten, aber viele Kredite sind auch mit weniger möglich. Behalte genug Geld für die Kaufnebenkosten und einen Notgroschen.
Funktioniert das auch bei variablem Zinssatz?
Der Rechner zeigt die Rate für den eingegebenen Zinssatz. Bei einem variablen Zinssatz ändert sich die Rate, sobald der Zins angepasst wird. Probier deshalb einige höhere Zinssätze aus, um zu sehen, was auf dich zukommen könnte.
Wo finde ich den Grundsteuersatz?
Dein Grundsteuerbescheid, das zuständige Finanz- oder Steueramt oder ein aktuelles Immobilienangebot zeigt meist die jährliche Grundsteuer. Teile sie durch den Kaufpreis und multipliziere mit 100, um den Prozentsatz zu erhalten.
Methodik
Zins und Tilgung folgen der üblichen Annuitätenformel mit festem Zinssatz und monatlichen Raten, r = Jahreszins / 12. Die Grundsteuer ist der Prozentsatz des Kaufpreises pro Jahr, geteilt durch 12; die Versicherung ist der Jahresbetrag geteilt durch 12. Die Werte werden nur für die Anzeige gerundet.
Dieser Rechner liefert Schätzungen nur zur Information und ist keine Finanzberatung. Das Angebot deiner Bank, die Steuern und die Versicherungskosten werden abweichen.
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