En resumen
La cuota de una hipoteca es más que el pago del préstamo. Esta calculadora suma el impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar al capital y los intereses, para que veas el total que sale de tu cuenta cada mes y el saldo del préstamo año por año.
Qué incluye la cuota de una hipoteca
El capital y los intereses devuelven el préstamo. En una hipoteca a tasa fija la cuota no cambia, pero sí su reparto: al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital.
El impuesto sobre la propiedad (predial en México, IBI en España) y el seguro de hogar suelen cobrarse junto con la cuota y guardarse en una cuenta de garantía (escrow). Aunque los pagues aparte, forman parte de lo que te cuesta la vivienda cada mes.
Ejemplo resuelto
Una vivienda de 400 000 con un pago inicial del 20 % (80 000) deja un préstamo de 320 000. Al 6,5 % a 30 años, el capital y los intereses suman 2022,62 al mes. Un impuesto del 1,1 % anual añade 366,67 y un seguro de 1500 al año añade 125,00, para un total de 2514,28 al mes.
En 30 años pagas 408 142 de intereses, más que el propio préstamo. El mismo préstamo a 15 años cuesta 2787,54 al mes de capital e intereses, pero solo 181 758 de intereses.
Cómo bajar la cuota
Un pago inicial mayor reduce el préstamo. Con un 10 % en lugar de un 20 %, el capital y los intereses del ejemplo suben de 2022,62 a 2275,44 al mes, y algunos bancos añaden un seguro hipotecario.
Una tasa más baja pesa mucho en plazos largos, así que compara ofertas de varios bancos. Un plazo más largo baja la cuota, pero aumenta los intereses totales.
Gastos que no incluye
No incluye el seguro hipotecario, las cuotas de la comunidad o del condominio, el mantenimiento ni los gastos de compra. Súmalos aparte a tu presupuesto, o incluye las cuotas fijas en el campo del seguro como un monto anual.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual?
El pago del préstamo usa la fórmula de amortización habitual: cuota = L × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1), donde L es el préstamo, r la tasa mensual y n el número de meses. El impuesto y el seguro se dividen entre 12 y se suman.
¿Qué pago inicial debería dar?
Un 20 % es una meta habitual, porque muchos bancos entonces no exigen seguro hipotecario, pero muchos préstamos aceptan menos. Guarda dinero para los gastos de compra y un fondo de emergencia.
¿Sirve para hipotecas de tasa variable?
Muestra la cuota con la tasa que escribas. Con una tasa variable la cuota cambia cuando se revisa la tasa, así que prueba con tasas más altas para ver a qué te podrías enfrentar.
¿Dónde encuentro el impuesto sobre la propiedad?
La oficina de impuestos de tu municipio o un anuncio reciente de la vivienda suelen indicar el impuesto anual. Divídelo entre el precio de la vivienda y multiplica por 100 para obtener el porcentaje.
Metodología
El capital y los intereses siguen la fórmula de amortización a tasa fija con pagos mensuales, r = tasa anual / 12. El impuesto es el porcentaje anual del precio de la vivienda dividido entre 12; el seguro es el monto anual dividido entre 12. Los valores se redondean solo al mostrarlos.
Esta calculadora ofrece estimaciones solo con fines informativos y no es asesoramiento financiero. La oferta de tu banco, los impuestos y el seguro serán distintos.
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