Kurz gesagt
Banken schauen darauf, wie viel deines Einkommens für Schulden draufgeht. Dieser Rechner nimmt den Anteil deines Bruttoeinkommens, den du für alle Kreditraten zulässt, zieht deine bestehenden Schulden und Immobilienkosten ab und ermittelt den höchsten Immobilienkredit, den der Rest zurückzahlen kann. Plus dein Eigenkapital ergibt das den Kaufpreis, den du dir leisten kannst.
Die Schuldenquote
Die Schuldenquote (englisch: Debt-to-Income, DTI) ist die Summe deiner monatlichen Kreditraten geteilt durch dein monatliches Bruttoeinkommen. In den USA wollen viele Banken höchstens 36 % sehen, manche akzeptieren bis etwa 43 % oder mehr. Andere Länder nutzen andere Maßstäbe, etwa ein Vielfaches des Einkommens in Großbritannien oder einen Anteil am Nettoeinkommen in Indien; deutsche Banken prüfen meist eine Haushaltsrechnung. Informiere dich also, wie Banken bei dir rechnen. Eine niedrigere Obergrenze lässt mehr Spielraum zum Sparen und für Unvorhergesehenes.
Eine verbreitete Faustregel aus den USA, die 28/36-Regel, besagt außerdem, dass die Wohnkosten allein unter 28 % des Bruttoeinkommens bleiben sollten. Der Rechner wendet jeweils nur eine Obergrenze an: Um beide zu prüfen, rechne zusätzlich mit 28 % und anderen Kreditraten von 0 und nimm den niedrigeren Kaufpreis.
Rechenbeispiel
Bei einem Einkommen von 90.000 pro Jahr erlaubt eine Obergrenze von 36 % insgesamt 2.700 im Monat für alle Kreditraten. Zieh 400 für Auto- und Kreditkartenraten und 450 für Grundsteuer und Versicherung ab, dann bleiben 1.850 für die Baufinanzierung.
Bei 6,5 % über 30 Jahre tilgen 1.850 im Monat einen Kredit von rund 292.690. Mit 60.000 Eigenkapital kannst du dir eine Immobilie für rund 352.690 leisten.
So kannst du dir mehr leisten
Einen Autokredit oder Kreditkartenschulden abzubezahlen schafft den meisten Spielraum: Pro 100 im Monat weniger an Kreditraten steigt der mögliche Kredit bei 6,5 % über 30 Jahre um rund 15.800. Mehr Eigenkapital und ein niedrigerer Zinssatz helfen ebenfalls.
Einen Betrag leihen zu können heißt nicht, ihn auch bequem zurückzahlen zu können. Prüfe die monatlichen Wohnkosten anhand deines tatsächlichen Budgets.
Häufige Fragen
Leiht mir eine Bank genau diesen Betrag?
Es ist eine Schätzung nach einer einfachen Regel. Banken berücksichtigen auch deine Bonität, deinen Job, deine Ersparnisse und eigene Grenzen, die sich je nach Land und Kreditart unterscheiden.
Soll ich das Brutto- oder das Nettoeinkommen verwenden?
In den USA legen Banken die Schuldenquote auf Basis des Bruttoeinkommens fest, also vor Steuern, und dieser Rechner folgt dieser Konvention. Manche Länder nutzen stattdessen das Nettoeinkommen. So oder so hängt dein Budget davon ab, was tatsächlich bei dir ankommt.
Was zählt zu den anderen Kreditraten?
Mindestraten für Kreditkarten, Autokredite, Studienkredite, Ratenkredite und alle anderen regelmäßigen Schulden. Alltägliche Ausgaben wie Lebensmittel und Nebenkosten zählen nicht dazu.
Warum fällt das Ergebnis auf das Eigenkapital zurück?
Wenn deine Schulden und Immobilienkosten die Obergrenze bereits ausschöpfen, bleibt nichts für einen Immobilienkredit übrig. Der Rechner markiert dann deine Schulden, damit du sie oder die Obergrenze anpassen kannst.
Methodik
Zulässige Rate = monatliches Bruttoeinkommen × Obergrenze − andere Kreditraten − Immobilienkosten. Der Kredit ist der Barwert dieser Rate: L = P × (1 − (1 + r)^−n) / r, mit r als monatlichem Zinssatz und n als Anzahl der Monate. Kaufpreis = Kredit + Eigenkapital.
Dieser Rechner liefert Schätzungen nur zur Information und ist keine Finanzberatung. Banken entscheiden nach ihren eigenen Kriterien.
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